FAQ

Veel gestelde vragen over huis verkopen

Wat is de bedenktijd?
De makelaar vraagt een extreem hoge prijs voor een woning. Mag dat?
Hoe komt de koop tot stand?
Wat houdt ‘kosten koper’ in?

Zit de makelaarscourtage in de ‘Kosten Koper’?
Wat is het schriftelijkheidsvereiste?
Wat houdt een taxatie-opdracht in?
Mag de makelaar met meer dan één gegadigde tegelijk onderhandelen?
Wat betekent ‘onder bod’ zijn?

Wanneer ben ik in onderhandeling?
Mag een makelaar tijdens de onderhandeling het systeem van verkoop wijzigen?
Kan de verkoper de vraagprijs van een woning tijdens de onderhandeling verhogen?
Als ik de vraagprijs bied, moet de verkoper de woning dan aan mij verkopen?

Wat is de bedenktijd?

Tijdens de bedenktijd kan de koper de overeenkomst alsnog ongedaan maken. Zo kan de koper bijvoorbeeld deskundigen raadplegen. De bedenktijd duurt (minimaal) drie dagen en begint op de dag die volgt op de dag dat de koper de (door beide partijen) ondertekende akte of een kopie daarvan krijgt. De bedenktijd eindigt tegen middernacht van de laatste dag van de bedenktijd. Het is dus niet van belang hoe laat de koper het afschrift van de akte heeft ontvangen.

De makelaar vraagt een extreem hoge prijs voor een woning. Mag dat?

De verkoper bepaalt in overleg met zijn makelaar voor welke prijs hij zijn woning wil verkopen. De koper kan onderhandelen over de prijs, maar de verkoper beslist. Dat geldt trouwens voor alle zaken die de verkoper belangrijk vindt. Als verkoper en koper het over deze zaken eens zijn, is er een koop.

Soms besluiten verkoper en koper pas te onderhandelen over minder belangrijke zaken (bijvoorbeeld roerende zaken), nadat ze het eens zijn over de hoofdzaken. In dat geval kan een rechter bepalen dat ze moeten doorgaan met onderhandelen tot er een redelijk resultaat is bereikt over de bijzaken.

Hoe komt de koop tot stand?

Als de verkoper en koper het eens zijn over de belangrijkste zaken bij de koop (meestal de prijs, de opleveringsdatum en de ontbindende voorwaarden), dan legt de verkopende makelaar de afspraken schriftelijk vast in de koopakte.

Ontbindende voorwaarden zijn dan een belangrijk onderwerp. Die krijg je als koper niet automatisch. Wil je bijvoorbeeld een ontbindende voorwaarde voor de financiering, dan moet je dit melden bij het uitbrengen van het bod. Het is belangrijk dat de partijen het eens zijn over de aanvullende afspraken en ontbindende voorwaarden voordat de koopakte wordt opgemaakt.

De Wet Koop Onroerende Zaken bepaalt dat de koop van een woning pas is gesloten, als deze schriftelijk is vastgelegd. Zolang er geen koopakte is opgemaakt die door beide partijen is ondertekend, is er geen rechtsgeldige koop.

Zodra de verkoper en de koper de koopakte hebben ondertekend en de koper (en eventueel de notaris) een afschrift van de akte heeft ontvangen, gaat voor de particuliere koper de wettelijke bedenktijd in. Ziet de koper tijdens de bedenktijd niet af van de koop, zijn de financiën rond en vormen ook eventuele andere ontbindende voorwaarden geen obstakel meer, dan is op de afgesproken opleveringsdatum de overdracht bij de notaris.

Wat houdt ‘kosten koper’ in?

Kosten koper (k.k.) betekent dat de koper de kosten voor de overdracht van de woning voor zijn rekening neemt. De kosten koper is ongeveer 5% van de koopprijs. Onder de kosten koper vallen de volgende kosten:

  • Overdrachtsbelasting
  • Notariskosten voor de opmaak van de akte van levering
  • Kadasterkosten voor inschrijving akte van levering

Zit de makelaarscourtage in de ‘Kosten Koper’?

Nee. Onder de kosten koper vallen nooit de makelaarskosten. Als een verkoper een makelaar inschakelt voor de verkoop van de woning, dan betaalt de verkoper de kosten van deze makelaar. Hetzelfde geldt natuurlijk als de koper een aankoopmakelaar inschakelt.

Wat is het schriftelijkheidsvereiste?

Het schriftelijkheidsvereiste houdt voor consumenten in dat een koop pas gesloten is als de koopakte door beide partijen getekend is.

Wat houdt een taxatie-opdracht in?

Een opdracht tot taxatie is een opdracht tot het geven van een waarde-oordeel over een pand met een eenvoudig rapport hierover. Dit is dus geen bouwtechnische keuring.

Mag de makelaar met meer dan één gegadigde tegelijk onderhandelen?

Ja, de makelaar kan met meerdere gegadigden tegelijk onderhandelen. Dit moet hij dan wel aan alle partijen laten weten.

Wat betekent ‘onder bod’ zijn?

Als de makelaar aangeeft ‘onder bod’ te zijn, betekent dit dat hij een serieuze gegadigde heeft, aan wie hij heeft toegezegd transacties met anderen niet te zullen bevorderen. Dit betekent echter niet dat bezichtigingen niet meer door kunnen gaan. De makelaar dient dan wel duidelijk aan te geven dat hij ‘onder bod’ is.

Wanneer ben ik in onderhandeling?

Je kunt niet afdwingen dat je in onderhandeling bent: je bent pas in onderhandeling als de verkoper reageert op het bod. Dus: als de verkoper een tegenbod doet. Ook kan de verkopende makelaar uitdrukkelijk aangeven dat hij met je in onderhandeling is. Je bent niet in onderhandeling als de verkopende makelaar aangeeft dat hij het bod met de verkoper zal overleggen.

Mag een makelaar tijdens de onderhandeling het systeem van verkoop wijzigingen?

Dat mag. Eén van de partijen mag de onderhandeling beëindigen. Soms zijn er zoveel belangstellenden die de vraagprijs bieden of benaderen, dat het moeilijk is te bepalen wie de beste koper is. In dat geval kan de verkopende makelaar – natuurlijk in overleg met de verkoper – besluiten de lopende onderhandeling af te breken en de biedprocedure te wijzigen.

Uiteraard dient hij eerst de eventuele gedane toezeggingen na te komen. De makelaar kiest vervolgens bijvoorbeeld voor een inschrijvingsprocedure. Alle bieders hebben dan een gelijke kans om een hoogste bod uit te brengen. Vraag bij uw NVM-makelaar naar een toelichting over de inschrijvingsprocedure.

Kan de verkoper de vraagprijs van een woning tijdens de onderhandeling verhogen?

Het antwoord is ja. Als de vraagprijs alleen een uitnodiging is tot het doen van een bod, dan kan de verkoper ook besluiten de vraagprijs te verlagen of te verhogen.

Tijdens een onderhandeling doen partijen vaak over en weer biedingen. Als de potentiële koper een tegenbod doet dat afwijkt van het bod dat de verkopende partij eerder heeft gedaan, dan vervalt het eerdere bod van de verkopende partij. Dus ook als de partijen “naar elkaar toekomen” in het biedingsproces kan de verkoper ineens besluiten om toch zijn tegenbod weer te verhogen en de koper om zijn bod weer te verlagen.

Als ik de vraagprijs bied, moet de verkoper de woning dan aan mij verkopen?

Nee. Het hoogste rechtscollege, de Hoge Raad, heeft in een vonnis bepaald dat de vraagprijs van een woning een uitnodiging is tot het doen van een bod. Als je de vraagprijs biedt, dan doe je een bod. De verkoper kan dan nog beslissen of hij het bod wel of niet aanvaardt of dat hij zijn makelaar een tegenbod laat doen. Hij kan zelfs besluiten de vraagprijs tijdens de onderhandelingen te verhogen.